Con riguardo alla generalità delle detrazioni “edilizie” vale il principio per cui le spese relative agli interventi agevolati possono dare luogo all’applicazione dei relativi incentivi non soltanto quando sono sostenute dal possessore dell’immobile, ma anche quando sono sostenute dal detentore.
Fermo restando che, in questo caso, deve essere acquisito il consenso scritto del possessore all’esecuzione degli interventi agevolati e la detenzione dell’immobile deve essere comprovata da un contratto di locazione o di comodato regolarmente registrato.
Quanto precede trova espressa conferma nell’ambito della circ. Agenzia delle Entrate 23 giugno 2022 n. 23, anche con specifico riguardo al superbonus, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, ma con alcune puntualizzazioni. Secondo la circ. Agenzia delle Entrate n. 23/2022, nel caso di detentore socio della società che possiede l’immobile (e che glielo concede in locazione o in comodato), la possibilità di beneficiare del superbonus sarebbe preclusa, anche nel caso in cui il detentore sia un soggetto che rientra tra quelli contemplati dal comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, perché tale immobile rientra “tra i beni patrimoniali della società o, comunque”, perché ne costituisce “nel contempo l’oggetto dell’attività imprenditoriale”.
Proprio la considerazione per la quale il presupposto dell’esclusione si fonda sul fatto che l’immobile rientri “tra i beni patrimoniali della società”, induce la circ. Agenzia delle Entrate n. 23/2022 a distinguere il caso degli immobili posseduti da società commerciali dagli immobili posseduti da società semplici di gestione immobiliare, in ragione del fatto che queste ultime non possono svolgere attività commerciale ed i relativi immobili non possono dunque costituire beni relativi all’impresa.
Ne consegue che, anche per l’Agenzia delle Entrate, nulla osta alla possibilità di beneficiare del superbonus da parte del socio persona fisica di società semplice che detiene, al di fuori dell’esercizio di impresa, arte o professione, l’immobile della società in forza di contratto di locazione o comodato. Quanto precede vale per la circ. Agenzia delle Entrate n. 23/2022 anche con riguardo alle persone fisiche che detengono immobili di società semplici agricole (ivi compreso quando sono socie della società semplice agricola), purché le spese vengano sostenute “su fabbricati rurali ad uso abitativo e, pertanto, diversi dagli immobili rurali «strumentali» necessari allo svolgimento dell’attività agricola”.
Secondo la circ. Agenzia delle Entrate n. 23/2022, il detentore di un’unità immobiliare, sita in un edificio plurifamiliare interamente posseduto da un soggetto diverso da quelli contemplati dal comma 9 dell’art. 119 del DL 34/2020, non può beneficiare del superbonus sulle spese sostenute per interventi agevolati su tale unità immobiliare, perché tale fattispecie non rientrerebbe tra quelle ammesse dalla disciplina del superbonus. Al contrario, il detentore persona fisica “privata” di un’unità immobiliare di proprietà di una società commerciale, sita in un edificio plurifamiliare condominiale (in quanto non interamente posseduto da quella stessa società), può beneficiare del superbonus sulle spese che sostiene per interventi agevolati sull’unità immobiliare detenuta (purché il detentore non sia anche socio della società commerciale in questione).
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